드디어 내 집을 샀다. 그것도 서울에!
지난 몇 년간 수도권의 집값이 너무 빠르게 오르다 보니, 내 집 마련을 위해 신혼부부나 아직 아이가 어린 부부들은 주거형 오피스텔에 대해 많이 알아본다. 가격이 저렴하고 아파트 같은 생활을 누릴 수 있기 때문이다. 나도 이번에 주거형 오피스텔을 구매하면서 알게 된 사실과 작은 팁을 공유하려고 한다. 대출과 세금을 이번에 소개하고, 다음 편엔 리모델링을 소개해보려고 한다.
Q. 구매 시 주택에 포함되나요?
나도 제일 궁금했던 부분이다. 열심히 검색하고 부동산 사장님께도 묻고 찾아본 바, 재산세에서는 주거로 인정되지만 청약 시에는 아니라고 한다. 주거형 오피스텔의 장점은 청약시 무주택자로 인정되는 게 제일 좋은 것 같다.
예) 오피스텔 1채 보유, 일반 주택 1 채보유, 재산세 납부 시 2 주택자
오피스텔 1채 보유, 주택 청약 신청 시 무주택자
Q. 일반 주택 대출과 오피스텔 대출이 다른가요?
나는 사실 금융에 크게 신경 쓰지 않고 살았다. 그냥 성실하게 돈을 모아서 집을 사야지 라는 생각을 했지, 대출을 그다지 좋아하지 않기 때문에.. 근데 성실히 모아서는 집을 살 수 없다는 걸 깨닫고 대출을 열심히 알아본 결과 조금 다르다.
나같이 금융을 잘 모르는 분을 위해 최대한 쉽게 설정해보겠다.
일단 첫째로
LTV는 담보인정비율이다. 주택이나 빌딩 오피스텔 같은 부동산을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 담보가치 비율인데.. 그냥 쉽게 구매하려는 부동산이 1,000원일 때 LTV가 70%면 700원까지 대출이 나오는 거다.
두 번째로
DTI는 총부채상환비율을 말한다. 대출을 원하는 본인이 소득을 기준으로 최대 상환액을 산정한다.
만약 본인 연소득이 100원일 때 DTI가 50%면 1년 대출 시 갚을 수 있는 돈이 50원으로 생각한다는 것이다.
근데 이게 끝이 아니다. 만약 50원을 대출이 될 거라고 생각했는데 자동차 대출이나 신용대출이 있다면 50원에서 그 대출잔액만큼 대출 시 차감한다. 예를 들면 신용대출이 10원이 있다면 40원까지만 돈이 나온다.
그럼 여기서 일반 주택과 오피스텔 대출이 다른 점은
똑같이 30년 장기 대출을 받아도
*일반 주택은 DTI*30년(대출기간만큼)
예) 집값 1,000원 LTV 70% 인정 (700원까지 대출 인정) 연봉 100원 DTI 50% 인정, 50원*30년 = 1,500원
이 경우 대출 700원보다 DTI가 높으니 LTV 최대인 700원 모두 대출이 가능하다.
*오피스텔은 DTI*7년( 대출기간은 30년이라도 7년까지만 인정)
예) 집값 1,000원 LTV 70% 인정 (700원까지 대출 인정) 연봉 100원 DTI 50% 인정, 50원*7년 = 350원
이 경우 대출 700원보다 DTI가 낮으니 LTV가 아무리 높아도 대출은 DTI 규제인 350원까지만 가능하다.
이렇게 오피스텔 대출이 더 힘들다.
근데 문득, 왜 그런지 알아본 결과
한국의 오피스텔은 주로 월세 수익을 내는 사람들이 수익을 목적으로 사는 경우가 많은데
오피스텔은 근처에 새로운 오피스텔이 생기면 기존 오피스텔 선호도가 급격하게 떨어지고
자연스럽게 월세가 내려간다. 은행에서도
일반 주택과 같은 가치보다는 싱싱할 때(?)까지만 인정하는 것 같다.
또 일반주택은 용적률에 제한이 있어 추후 재개발, 재건축 시 용적률을 높여서 이득을 취할 수 있지만
오피스텔은 상가주택으로 이미 최고의 용적률로 지어져 재개발, 재건축 시 그렇게 이득이 나올 구멍이 적다는 것도
반영된 것 같다.
참고로 위 예는 말 그대로 예이고 부동산의 유형이나 지역에 따라 LTV와 DTI는 다양하니 잘 알아보길 바란다.
하지만 밑에 설명할 그들을 만나면 미리 안내 가능하다!!
**용적률- 똑같은 땅에 몇 층까지 쌓을 수 있는지에 대한 규정
용적률에 따른 재개발 예)
10층짜리 아파트 땅에 허물고 20층을 지으면 기존 아파트 주인들은 추가로 더 짓는 10층 입주민들한테 받는 아파트 분양금의 대한 수익의 일부를 나눠 갖을수있다 ! (이래서 강남 아파트 재개발이 대박이..)
근데 10층 짜리 아파트에 또 10층을 짓는다면 건축비등 고스란히 그들이 내게 되기 때문에 별로 이득이 없다.
Q. 대출 진행 시 은행을 어떻게 알아봤나요?
나는 한 은행에 충성도가 높다. 한번 선택하면 잘 안 바꾸고, 카드나, 급여 이체 등 실적이 부담되어서 잘 안 바꿔서 주거래 은행인 기업은행 말고는 잘 몰랐다. 그런데 기업은행 창구에서는 대출 어렵게만 설정하고 무슨 소리인지 답답했다.
그래서 여러분들께 팁을 드리면
대출상담사를 이용하면 된다. 지금도 인터넷에 대출 상담사를 치면 수없이 많이 나오고 만약에 인터넷을 못 믿겠다면 거래하려는 부동산 사장님들한테 은행별로 알려달라고 하면 알아서 자기들 유리한 쪽으로 계속 알려준다. 나도 인터넷이 정신이 없어서 그렇게 알아봤고 4명의 대출 상담사 중 가장 친절하고 열심히 안내해주시는 게다가 그 어떤 대출 상담사님보다 금리도 저렴하게 잘 진행 중에 있다. (나중에 안 이야긴데 대출상담사들은 자신들이 담당하는 주거래 은행도 있지만 전 은행을 다 진행하기도 한다고 한다.) 암튼 스스로 찾기 어렵다면 대출상담사님들을 잘 이용하면 정말 가뭄에 단비 같은 특히 금융 찌질이인 나 같은 사람에겐 너무 감사하고 고마운 분들이다. 참고로 대출상담사를 통해도 금리가 오르거나 별도의 연계 수수료가 없다. 이분들은 은행에서 유치 실적이 나가는 것 같다. 우리 대출 상담사님은 혹시 이런 거 하다가 추가 수수료나 금리 인상이 있다고 말하면 바로 신고하라고 했으니 참고하시길 바란다.
또 그 대출상담사가 계속 근무하시고 나도 그분의 연락처를 잊지 않고 있다면, 중도상환 의무가 끝나는 해부터 계속 문의하면 더 나은 금리인 은행으로도 연계해주실 것 같다..? 여러 은행의 최적의 대출을 알고 계시니까?(이건 내 생각이다.)
그리고 마지막으로 최고 장점은 내가 은행을 찾아가지 않아도, 번호표를 뽑고 기다리지 않아도 구비서류 준비하면 이분들이 와서 모든 서류 정리 도장 등 모든 업무를 내가 있는 곳으로 찾아와서 해주신다는 점!!
정말 제대로 된 대출상담사님 만나면 좋다.!! 고생들 하지 마시고 매우 추천한다.
Q. 오피스텔이 세금이 더 비싸지 않나요?
대체적으로 맞는 이야기다. 특히 취등록세가 미친다. 첫 주택매매 기준으로 일반주택은 1.1%인데 오피스텔은 무려 4.6%이다. 진짜 속 된 말로 개 비싸다. 오피스텔은 입주 시 상업용인지 주거용인지 몰라서 일단 상업용처럼 부여한 다고 한다.
그리고 나중에 재산세 낼 때는 구청에 신고하면 주택으로 인정되어 주택과 같이 할인돼서 부과된다고 한다. 하지만 이럴 경우 청약에 문제가 될 것 같아서 그냥 주택으로 신고 안 하고 살면 된다. (그래도 전입신고 등 문제없음)
그러면 구청은 가만히 있나? 신기하게도 가만히 있다. 왜냐면 신고 안 하면 재산세가 더 비싸게 나온다고 한다. 지자체는 재산세와 같은 지방세가 주 수입이기 때문에 딱히 찾을 의사도 의미도 없다 그거 더 걷히면 되고 우리는 청약 시 무주택으로 인정받아 아파트를 도전할 수 있는 일종의 윈윈(?) 전략이다.
글을 마치며
집을 구매하며 너무 정신이 없었다, 어려운 용어들, 챙길 서류들, 회사일 등등... 사실은 올해 전세 갱신도 잘했는데 더 살걸 하는 생각도 들었지만, 앞으로 더 힘들게 묶일 대출제도와 매년 돌아오는 공포의 2년, 월급 저축으로는 따라갈 수 없는 집값 상승을 경험하며 선택했다. 집을 구매하기로! 서울에 아파트 30평 정도의 주택을 아파트에 비해 매우 저렴하게 구매했다는 점에서 만족한다. 주거형 오피스텔을 구매하려는 사람들이 이 글을 읽고 도움을 받았으면 좋겠다. 다음엔 리모델링기로 찾아 포스팅을 남겨 보겠다.
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